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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷好，预算700-800万，投资+出租，不考虑学区，目前看了双井的华腾园和建国门附近的地杰长安驿，请问哪个小区比较好？可否再推荐几个板块和楼盘？
回答：你好，这两个地段都是黄金地段，但坦白说，这两个小区升值性并不是太好。华腾园属于2000年左右的大塔楼，户型往往不是太好，小区品质和物业也不突出，升值性一般；地杰长安驿，地段非常不错，但是价格一直表现很平庸，主要是这个小区有点儿类似公寓属于的小区，小区空间受限、人员也杂，居住体验并不是太好，当然租金倒是挺高。我国的房产投资，主要还是以房产升值为主，这几个小区租金没问题，但是升值性受限，并不是很好的投资品。这个预算，比较适合去朝青买主流次新房，升值性好。
2、提问：京爷，亦庄核心区的两居或三居现在能买吗？从去年到现在涨了好多，不知道是真的涨了还是业主价格飘了？sfsd选择亦庄可以吗？
回答：你好，是房价涨了还是业主飘了，其实都是一个意思，其本质是供需不平衡，毕竟价格上涨往往是供需不平衡的表现。其背景是北京行情的到来，亦庄被各路舆论看好，购买力涌入亦庄，最终价格上涨。回到这个问题，我认为亦庄自然可以买入，但是现在二手溢价偏高。而且未来这里还有不少新房建成，有一定冲击二手房市场的可能。所以尽量考虑新房，或者次新房吧。
3、提问：京爷，sfsd，300子弹，投资为目的的话，东坝限竞房新房和回龙观次新，哪个更合适一些呢？
回答：你好，我认为投资买房有两个维度，一个是空间维度，一个是时间维度。空间维度指的是买那儿，买哪个；时间维度则指得是什么时候买。从空间维度来说，回龙观次新肯定是比东坝竞房新房强一些的，很简单，就是回龙观板块好，次新也稀缺。从时间维度来说，回龙观确实涨跌多，时间尴尬一些，而东坝限竞房新房当前市场下有稀缺性。我的结论是，当前时空环境下，东坝限竞房新房也不是不能买，但长远来看，回龙观次新还是更有投资价值。而且限竞房新房变现周期长，对投资价值具有较大的损害。
4、提问：京爷您好，总价850以内（首付650左右），朝阳或者西城有什么楼盘推荐吗？单亲带娃，学区不追求太好，不要求通勤便利（不需要坐班），不会跑输大盘就好。亚运村或者东城推荐吗？
回答：你好，850万以内，可以考虑个次新两居室，比如朝阳亚运村保利金泉，望京季景沁园、首开知语城、大西洋新城、朝庭公寓等小区，四惠金地名京、东恒时代二期、凯德锦绣等小区，朝青青年汇佳园、华纺易城等小区。以上都是不错的选择。西城，目前可以稍微作为观望，如果要买，可以考虑新街口、展览路、广外。
5、提问：京爷你好！请问您是否推荐北苑的二手房？在天润福熙大道和茉藜园之间犹豫。福熙大道的房子比较新价格也高，茉藜园的户型也不错价格相差很多，请问您对北苑地区的升值性怎么看呢？
回答：你好，北苑分为新北苑和老北苑之分，新北苑界面好，小区品质高，比老北苑强不少，升值性也明显更高。可以肯定地说，显然是选择新北苑好一些。
6、提问：京爷好，请问下惠谷金色(望京)开间和青年汇一居室，差不多都不到500万，投资哪套保值性更加好，还能紧跟大盘?谢谢京爷
回答：你好，这两个小区所处的板块都是超级热点板块，而且小区都是次新，符合我们的投资理念，这次涨幅差不多一个层级，青年汇稍微更好一些。原因主要是：近地铁、稀缺，而且一居体量适中，容易在涨价行情中叠罗汉一样快速把价格刷上去。
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发表于 2022-9-22 17:54:46
